Căn hộ 3 tỷ cho thuê 10 triệu/tháng hay gửi tiết kiệm 9%: Bài toán nào hiệu quả hơn? | vinhomes-bacninh.vn

Cùng 3 tỷ đồng nhưng hai dòng tiền rất khác nhau

Trường hợp được Dân trí đưa ra khá điển hình cho bài toán của nhiều chủ sở hữu bất động sản hiện nay. Một căn hộ tại TP.HCM có giá trị khoảng 3 tỷ đồng đang được cho thuê với mức 10 triệu đồng/tháng. Chủ sở hữu lại không sinh sống tại đây mà thuê một căn hộ khác gần trung tâm với giá 15 triệu đồng/tháng.

Với 10 triệu đồng tiền thuê mỗi tháng, căn hộ tạo khoảng 120 triệu đồng/năm, tương đương lợi suất cho thuê gộp 4% trên giá trị tài sản 3 tỷ đồng. Đây mới là lợi suất trước chi phí; nếu tính thêm thời gian trống giữa hai hợp đồng, sửa chữa, phí quản lý và các nghĩa vụ tài chính khác nếu phát sinh, tỷ suất thực nhận sẽ thấp hơn.

Ở phía đối diện, nếu thực sự gửi được 3 tỷ đồng với mức 8–9%/năm như giả định trong bài, số tiền lãi tương ứng khoảng 240–270 triệu đồng/năm, hay 20–22,5 triệu đồng/tháng. Nếu chỉ đặt hai dòng tiền cạnh nhau tại thời điểm hiện tại, tiền gửi đang tạo ra thu nhập cao hơn đáng kể.

Căn hộ phải tăng giá bao nhiêu mới bù được khoảng cách?

Đây mới là phần thú vị của phép tính. Một tài sản bất động sản không chỉ tạo lợi nhuận bằng tiền thuê mà còn có thể tăng giá. Vì vậy, không thể lấy 4% lợi suất cho thuê so trực tiếp với 9% tiền gửi rồi lập tức kết luận căn hộ kém hiệu quả.

Nếu đơn giản hóa bài toán, căn hộ đang thiếu khoảng 5 điểm phần trăm lợi suất mỗi năm so với mức tiền gửi 9%. Với tài sản 3 tỷ đồng, khoảng cách này tương đương khoảng 150 triệu đồng. Điều đó có nghĩa căn hộ cần tăng giá khoảng 5% trong một năm để phần tăng giá cộng với 4% tiền thuê đạt khoảng 9% trước khi xét các chi phí khác.

Nhưng đây chỉ là phép tính minh họa của Review Bất Động Sản, không phải dự báo rằng căn hộ sẽ tăng 5% hay tiền gửi chắc chắn duy trì 9%. Trong thực tế còn có chi phí bán và mua lại bất động sản, thuế phí, thời gian trống, lạm phát, khả năng tái đầu tư tiền gửi và mức lãi suất thực nhận.

12 tháng và 5 năm là hai bài toán khác nhau

Theo bà Nguyễn Thị Thu Hương, Trưởng phòng Quản lý gia sản FIDT, thời gian nắm giữ là biến số rất quan trọng. Nếu gia đình cần sử dụng 3 tỷ đồng trong vòng 12 tháng tới, phương án bán căn hộ ở mức hợp lý có thể được cân nhắc. Trong môi trường lãi suất cao, khả năng tài sản tăng đủ mạnh trong thời gian ngắn để bù chi phí cơ hội không phải điều có thể mặc định.

Nếu không cần vốn trong ngắn hạn và có khả năng giữ thêm 3–5 năm, quyết định lại khác. Một căn hộ vẫn cho thuê ổn định, nằm tại khu vực có nguồn cầu tốt và còn động lực từ hạ tầng hoặc quy hoạch có thể tiếp tục tạo giá trị ngoài dòng tiền thuê hiện tại.

Tuổi đời dự án cũng cần được đưa vào phép tính. Theo nhận định chuyên gia trong bài, căn hộ sau khoảng 8 năm kể từ khi bàn giao thường bắt đầu đối mặt nhiều hơn với quá trình bão hòa giá do lợi thế về độ mới giảm và phải cạnh tranh với nguồn cung mới. Tuy nhiên, đây không phải quy luật tuyệt đối; hạ tầng mới hoặc thay đổi quy hoạch vẫn có thể tạo động lực khác cho tài sản.

9% hôm nay không có nghĩa là 9% trong 5 năm tới

Một sai lầm khác là lấy mức lãi suất hiện tại rồi kéo thẳng cho cả giai đoạn đầu tư dài hạn. Theo bài viết, một số chương trình tiền gửi kỳ hạn 12 tháng đang có mức ưu đãi lên tới 9,4%/năm, nhưng chuyên gia nhấn mạnh không nên mặc định mặt bằng 8–9% sẽ duy trì trong 5–10 năm. Khi khoản tiền đáo hạn, lãi suất tái tục có thể đã thay đổi.

Do đó, tiền gửi có lợi thế đáng kể nếu mục tiêu là bảo toàn vốn, tạo dòng tiền tương đối ổn định và duy trì tính thanh khoản trong khoảng 12 tháng. Nhưng nếu mục tiêu là tăng trưởng tài sản trong 5–10 năm, việc chỉ nhìn mức lãi suất hiện tại để quyết định bán một tài sản dài hạn có thể tạo ra một phép so sánh không cân xứng về thời gian.

Ở chiều ngược lại, chủ căn hộ cũng không nên mặc định “bất động sản về dài hạn luôn tăng”. CBRE dự báo nguồn cung căn hộ TP.HCM có thể tăng từ khoảng 25.000 căn năm 2026 lên 31.000 căn năm 2027 và khoảng 48.000 căn năm 2028. Khi nguồn cung phong phú hơn, thị trường có thể bước vào trạng thái cân bằng hơn và tốc độ tăng giá khó duy trì giống một số giai đoạn trước.

Câu hỏi 3 tỷ đồng giúp loại bỏ tâm lý “sợ bán xong giá tăng”

Có lẽ chi tiết đáng giá nhất trong bài không phải mức lãi suất 9%, mà là một câu hỏi được chuyên gia đưa ra:

Nếu hôm nay có 3 tỷ đồng tiền mặt, bạn có sẵn sàng dùng đúng 3 tỷ để mua lại chính căn hộ đó và cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng?

Nếu câu trả lời là có, chủ sở hữu ít nhất đang nhất quán với quyết định tiếp tục nắm giữ: họ tin rằng 4% tiền thuê cộng với khả năng tăng giá và những lợi ích khác của tài sản đủ hấp dẫn.

Nếu câu trả lời là không, cần xem lại lý do tiếp tục giữ. Bởi về mặt kinh tế, việc sở hữu một căn hộ 3 tỷ đồng và không bán nó cũng gần giống với việc mỗi ngày tiếp tục lựa chọn đặt 3 tỷ đồng vào chính tài sản đó, thay vì phân bổ số vốn sang phương án khác.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Đừng hỏi “nhà hay ngân hàng”, hãy hỏi “3 tỷ đang làm việc hiệu quả đến đâu?”

Một giai đoạn lãi suất cao có một tác dụng khá thú vị với thị trường bất động sản: nó làm chi phí cơ hội của việc giữ tài sản trở nên dễ nhìn thấy hơn. Khi tiền gửi chỉ trả 4–5%, căn hộ cho thuê 4% cộng với kỳ vọng tăng giá vẫn tương đối hấp dẫn. Nhưng khi một phương án ít biến động hơn có thể tạo dòng tiền 8–9%, nhà đầu tư buộc phải đánh giá nghiêm túc hơn phần lợi nhuận còn lại mà bất động sản phải tạo ra.

Điều đó không có nghĩa tiền gửi tốt hơn bất động sản. Hai tài sản phục vụ những mục tiêu khác nhau. Tiền gửi mạnh về dòng tiền ngắn hạn và tính linh hoạt; căn hộ có thêm khả năng tăng giá nhưng đi cùng thanh khoản thấp hơn, chi phí giao dịch và rủi ro thị trường. Vì vậy, người cần vốn sau 12 tháng có thể đi đến quyết định hoàn toàn khác người đang xây dựng tài sản trong 10 năm.

Điểm quan trọng nhất là không nên để giá mua trong quá khứ quyết định việc giữ tài sản hôm nay. Thị trường không biết bạn đã mua căn hộ đó bao nhiêu tiền. Câu hỏi cần đặt ra tại mỗi thời điểm là: với giá trị thị trường hiện tại của nó, dòng tiền hiện tại và triển vọng phía trước, tài sản có còn xứng đáng với số vốn đang nằm trong đó hay không?

Với ví dụ 3 tỷ đồng, câu hỏi cuối cùng vì vậy rất đơn giản nhưng khá mạnh:

Nếu hôm nay 3 tỷ đồng nằm trong tài khoản của bạn thay vì nằm trong căn hộ, bạn sẽ mua lại căn hộ đó chứ?

Nếu câu trả lời là có, hãy hiểu rõ lý do mình giữ.
Nếu câu trả lời là không, có lẽ đã đến lúc tính lại hiệu quả của 3 tỷ đồng.