Gần 146.000 căn nhà cho thuê được tính toán cần nguồn vốn khoảng 87.600 tỷ đồng

Một thay đổi đáng chú ý đang được đặt ra trong chính sách phát triển nhà ở tại Việt Nam: nhà ở cho thuê có thể được xác lập rõ hơn như một loại hình nhà ở riêng trong hệ thống pháp luật.

Sáng 19/8, thừa ủy quyền của Thủ tướng trình Quốc hội định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết Chính phủ tính toán tổng nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở cho thuê khoảng 87.597 tỷ đồng, tương ứng khoảng 145.889 căn.

Trong đó, ngân sách địa phương dự kiến bố trí khoảng 11.700 tỷ đồng, tương ứng 29.178 căn.

Đáng chú ý, phần vốn tư nhân dự kiến lên tới 75.897 tỷ đồng, tương ứng khoảng 116.711 căn.

Như vậy, nếu nhìn vào cơ cấu vốn được tính toán, khu vực tư nhân sẽ đóng vai trò rất lớn trong quá trình phát triển nguồn cung nhà cho thuê.

Dự thảo dành riêng một chương cho nhà ở cho thuê

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với luật hiện hành.

Một trong những nội dung đáng chú ý là việc xác định 4 nhóm loại hình nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Đặc biệt, dự thảo bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê.

Với nhà cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước, đối tượng thuê dự kiến là công dân Việt Nam gặp khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê nhà ở.

Dự thảo đồng thời đề cập đến hình thức và nguồn vốn phát triển, quỹ đất, việc thực hiện dự án cũng như chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

Không chỉ nhà được xây dựng bằng vốn công, cơ chế đối với nhà cho thuê không sử dụng vốn Nhà nước và nhà lưu trú dành cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp cũng được thiết kế.

Điều này cho thấy nhà ở cho thuê đang được xem xét ở quy mô rộng hơn thay vì chỉ là một phần nhỏ của chính sách nhà ở xã hội.

Hơn 86% số căn dự kiến đến từ vốn tư nhân

Cơ cấu 145.889 căn dự kiến cho thấy một điểm rất đáng chú ý.

Khoảng 29.178 căn tương ứng nguồn vốn từ ngân sách địa phương, trong khi 116.711 căn tương ứng nguồn vốn tư nhân.

Tính theo số lượng căn, khu vực tư nhân chiếm khoảng 80% quy mô dự kiến.

Còn xét về nguồn vốn, khoảng 75.897 tỷ đồng trong tổng số 87.597 tỷ đồng, tức hơn 86%, dự kiến đến từ vốn tư nhân.

Điều này đặt ra một bài toán quan trọng: nếu muốn hình thành thị trường nhà cho thuê đủ lớn, chính sách không chỉ cần xác định ai được thuê mà còn phải tạo ra cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia.

Khác với mô hình bán nhà và thu hồi phần lớn vốn sau khi bàn giao, nhà ở cho thuê đòi hỏi nhà đầu tư nhìn vào một chu kỳ thu hồi vốn dài hơn, cùng các bài toán về vận hành, bảo trì và tỷ lệ lấp đầy.

Do đó, đất đai, tín dụng, thuế và cơ chế xác định giá thuê có thể trở thành những yếu tố quan trọng đối với sức hấp dẫn của phân khúc này.

Khi sở hữu nhà ngày càng trở thành bài toán khó

Sự xuất hiện của chính sách nhà ở cho thuê cũng đáng chú ý nếu đặt trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn đã tăng lên mặt bằng cao.

Trong một thời gian dài, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam thường gắn rất chặt với mục tiêu sở hữu.

Nhưng khi khoảng cách giữa giá nhà và khả năng tích lũy mở rộng, một bộ phận người trẻ có thể cần một lựa chọn khác:

Chưa mua được nhà nhưng vẫn có thể tiếp cận một nơi ở ổn định, phù hợp với thu nhập và nhu cầu công việc.

Nếu thị trường cho thuê được tổ chức chuyên nghiệp, đây không nhất thiết là lựa chọn thay thế hoàn toàn việc sở hữu nhà.

Nó có thể trở thành một tầng sản phẩm nằm giữa việc thuê nhà nhỏ lẻ trên thị trường dân cư và việc phải huy động một khoản tài chính rất lớn để sở hữu bất động sản.

Cần làm rõ “ưu tiên” nhà ở cho thuê như thế nào

Đây cũng là vấn đề được Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đặt ra khi thẩm tra định hướng sửa đổi.

Cơ quan này đề nghị tiếp tục làm rõ chính sách “ưu tiên” phát triển nhà ở cho thuê so với các loại hình nhà ở khác, đồng thời xác định cụ thể đối tượng được ưu tiên thụ hưởng.

Các quy định về quản lý và sử dụng nhà cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước cũng cần được rà soát cùng các quy định liên quan đến tài sản công.

Đây là vấn đề quan trọng.

Bởi mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn nhà cho thuê chỉ thực sự tạo tác động nếu đi kèm câu trả lời rõ ràng cho những vấn đề như ai sẽ được thuê, mức giá ra sao, doanh nghiệp được hỗ trợ thế nào và làm sao để nguồn cung đến đúng nhóm có nhu cầu.

Một khái niệm khác cũng gây chú ý: “chung cư có thời hạn”

Ngoài nhà ở cho thuê, dự thảo còn đưa ra khái niệm “chung cư có thời hạn” theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng và gắn với việc bảo đảm quyền tài sản.

Tuy nhiên, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị cân nhắc khái niệm này.

Lý do là các điều khác của dự thảo vẫn sử dụng thuật ngữ “thời hạn sử dụng nhà chung cư”, trong khi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư về cơ bản kế thừa Luật Nhà ở năm 2023.

Việc sử dụng một khái niệm mới vì vậy cần được cân nhắc để tránh tạo ra những cách hiểu khác nhau về quyền sở hữu và thời hạn sử dụng chung cư.

Nếu được Quốc hội thông qua, Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2027.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Có nhất thiết phải sở hữu nhà mới giải quyết được bài toán an cư?

Con số gần 87.600 tỷ đồng cho khoảng 145.889 căn nhà cho thuê đáng chú ý, nhưng theo Review Bất Động Sản, điều đáng quan tâm hơn nằm ở sự thay đổi trong cách tiếp cận bài toán nhà ở.

Trong nhiều năm, lời giải gần như luôn hướng tới một đích đến:

Mua được một căn nhà.

Nhưng khi giá bất động sản tại những đô thị lớn ngày càng vượt xa tốc độ tích lũy của một bộ phận người lao động, thị trường có lẽ cần thêm một lựa chọn khác:

Không nhất thiết phải sở hữu ngay, nhưng phải có khả năng thuê một nơi ở ổn định, chất lượng và phù hợp với thu nhập.

Nếu hình thành được một thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp, người trẻ có thể không phải vay một khoản quá lớn chỉ để cố sở hữu nhà thật sớm. Người lao động cũng có thể linh hoạt lựa chọn nơi ở gần công việc thay vì phải mua nhà ở rất xa trung tâm rồi đánh đổi bằng thời gian di chuyển.

Nhưng để mô hình này phát triển, chỉ có nguồn vốn là chưa đủ.

Giá thuê, vị trí, thời hạn thuê, chất lượng vận hành và quyền lợi của người thuê mới quyết định người dân có thực sự coi thuê nhà dài hạn là một lựa chọn an cư hay không.

Và với doanh nghiệp, bài toán cũng rất rõ: nếu phải bỏ vốn lớn nhưng thời gian thu hồi quá dài và thiếu cơ chế hỗ trợ phù hợp, rất khó kỳ vọng vốn tư nhân sẽ tham gia ở quy mô như tính toán.

145.889 căn vì vậy mới là mục tiêu về lượng. Điều đáng chờ đợi hơn là Việt Nam có thể hình thành được một thị trường nhà cho thuê đủ tốt để thay đổi quan niệm “an cư nhất thiết phải sở hữu” hay không.