Chung cư có thời hạn sử dụng: Người mua và chủ đầu tư sẽ phải thay đổi ra sao?

Một căn hộ từ lâu không chỉ được người Việt nhìn nhận như nơi ở, mà còn là tài sản tích lũy và để lại cho thế hệ sau. Chính tư duy này khiến yếu tố “sở hữu lâu dài” thường được đặt ở vị trí rất cao khi người mua cân nhắc lựa chọn dự án.

Tuy nhiên, định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW có thể từng bước thay đổi cách thị trường đánh giá nhà chung cư. Với các công trình xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được xem xét theo niên hạn xây dựng, đồng thời gắn quyền tài sản của cư dân với nghĩa vụ tài chính khi công trình cần được xây dựng lại.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở một khái niệm pháp lý mới. Nếu được cụ thể hóa rõ ràng trong quá trình sửa luật, định hướng này có thể tác động đến cả hành vi người mua, chiến lược phát triển dự án của doanh nghiệp và cách các đô thị xử lý những chung cư xuống cấp trong tương lai.

Thời hạn công trình không đồng nghĩa chấm dứt quyền sở hữu

Một trong những lo ngại dễ xuất hiện là căn hộ sẽ mất quyền sở hữu khi tòa nhà hết niên hạn. Tuy nhiên, theo phân tích của ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, quyền sở hữu căn hộ lâu dài vẫn được bảo lưu và bảo vệ theo quy định của Luật Nhà ở 2023 cùng các văn bản pháp luật liên quan.

Khái niệm được nhấn mạnh tại Nghị quyết 21 là niên hạn của công trình. Đây không phải nội dung hoàn toàn mới, bởi tuổi thọ thiết kế vốn đã được tính toán trong quá trình xây dựng các công trình nói chung và nhà cao tầng nói riêng.

Khi một chung cư tiến gần đến thời điểm kết thúc niên hạn thiết kế, công trình cần được kiểm định lại để xác định mức độ an toàn và khả năng tiếp tục sử dụng. Vì vậy, mốc thời gian trong hồ sơ thiết kế không nên được hiểu như thời điểm quyền tài sản của cư dân tự động biến mất.

Vấn đề lớn hơn là cơ chế xử lý sau khi công trình không còn bảo đảm an toàn: ai chịu trách nhiệm, nguồn vốn xây dựng lại đến từ đâu và quyền lợi của mỗi chủ sở hữu được xác định như thế nào.

Từ “tích sản truyền đời” đến tài sản có vòng đời sử dụng

Theo ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng giám đốc Công ty H Holding, định hướng mới có thể tạo ra một sự thay đổi đáng kể trong tư duy mua chung cư.

Thay vì chỉ xem căn hộ là tài sản tích lũy lâu dài để truyền lại qua nhiều thế hệ, người mua có thể tiếp cận thực tế hơn: căn hộ là sản phẩm phục vụ nhu cầu ở hoặc tạo dòng tiền cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định, đi kèm chi phí bảo trì và nghĩa vụ tái thiết theo chu kỳ.

Ông Hùng đưa ra góc nhìn rằng người mua có thể chấp nhận vòng đời sử dụng và khai thác căn hộ trong khoảng 50–70 năm. Đây là nhận định của chuyên gia về cách tư duy thị trường có thể dịch chuyển, không phải một thời hạn áp dụng giống nhau cho mọi dự án.

Sự thay đổi này có thể khiến người mua chú ý nhiều hơn đến những yếu tố trước đây thường bị xếp sau vị trí và giá bán, như:

• Chất lượng kết cấu và vật liệu xây dựng.
• Năng lực vận hành, bảo trì tòa nhà.
• Quỹ bảo trì và mức độ minh bạch trong sử dụng.
• Khả năng xuống cấp theo thời gian.
• Phương án cải tạo hoặc xây dựng lại trong tương lai.
• Quyền lợi tài chính khi công trình phải chấm dứt sử dụng.

Khi căn hộ được nhìn nhận như một tài sản có vòng đời, giá trị của sản phẩm sẽ không chỉ nằm ở thời điểm bàn giao mà còn phụ thuộc vào khả năng duy trì chất lượng trong hàng chục năm.

Chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng dài hạn

Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư cũng không thể chỉ tập trung vào việc hoàn thiện dự án để bán hàng trong giai đoạn đầu.

Khi tuổi thọ công trình trở thành một phần quan trọng trong quyết định mua, chất lượng thi công và hệ thống vận hành có thể trở thành lợi thế cạnh tranh rõ rệt. Một tòa nhà được xây dựng tốt, bảo trì bài bản và quản lý minh bạch sẽ có khả năng duy trì giá trị lâu hơn so với công trình nhanh xuống cấp.

Điều này có thể tạo áp lực tích cực buộc doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn đến:

• Tiêu chuẩn thiết kế và kết cấu.
• Chất lượng vật liệu.
• Hệ thống phòng cháy, an toàn và kỹ thuật.
• Năng lực của đơn vị quản lý vận hành.
• Kế hoạch bảo trì dài hạn.
• Khả năng kiểm soát chất lượng sau khi bàn giao.

Nếu trước đây doanh nghiệp chủ yếu cạnh tranh bằng vị trí, tiện ích và chính sách bán hàng, thì trong tương lai, tuổi thọ thực tế của công trình có thể trở thành một chỉ tiêu ngày càng được người mua xem xét kỹ.

Giảm tâm lý đầu cơ nhưng tăng yêu cầu định giá chính xác

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng định hướng này có khả năng tác động trực tiếp đến tâm lý đầu cơ căn hộ, đặc biệt với những công trình đã đi qua phần lớn vòng đời thiết kế.

Khi người mua phải tính đến thời gian sử dụng còn lại, khả năng khai thác và chi phí phát sinh về sau, việc định giá căn hộ sẽ trở nên thực tế hơn. Những dự án cũ, chất lượng suy giảm hoặc thiếu phương án cải tạo rõ ràng có thể không còn dễ được giao dịch chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Ngược lại, các công trình được bảo trì tốt, nằm tại khu vực có nhu cầu ở thực cao và có cơ chế xử lý rõ ràng khi xuống cấp vẫn có thể duy trì giá trị.

Điều này không có nghĩa chung cư sẽ mất vai trò tích lũy tài sản. Sự thay đổi chủ yếu nằm ở cách định giá: từ kỳ vọng “nắm giữ càng lâu càng tăng” sang đánh giá dựa trên chất lượng còn lại, khả năng tạo dòng tiền và quyền lợi thực tế của chủ sở hữu.

Một hành lang cần thiết cho cải tạo chung cư cũ

Không ít đô thị đang gặp khó khăn trong việc cải tạo và xây dựng lại các chung cư xuống cấp. Vướng mắc thường nằm ở việc thống nhất phương án bồi thường, nghĩa vụ tài chính, quyền sử dụng đất chung và trách nhiệm của các bên liên quan.

Theo các chuyên gia trong bài viết, việc quy định rõ quyền và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu có thể tạo cơ sở pháp lý minh bạch hơn cho quá trình tái thiết.

Thay vì đặt phần lớn trách nhiệm lên Nhà nước, mô hình mới hướng đến nguyên tắc người sở hữu tài sản cũng tham gia nghĩa vụ khi công trình cần được xây dựng lại. Nhà nước có thể hỗ trợ thông qua chính sách tín dụng, hạ tầng hoặc cơ chế tổ chức, nhưng không phải gánh toàn bộ chi phí tái thiết.

Cách tiếp cận này có thể giúp giảm tình trạng kéo dài nhiều năm do cư dân, doanh nghiệp và chính quyền không thống nhất được quyền lợi.

Quyền tài sản của cư dân cần được bảo đảm bằng cơ chế cụ thể

Dù đánh giá đây là bước đi cần thiết, ông Nguyễn Viết Hùng cho rằng chính sách vẫn cần làm rõ các phương án bảo vệ quyền tài sản của cư dân.

Một số lựa chọn được đề cập gồm:

• Chuyển nhượng lại suất tái định cư.
• Nhận lại phần quyền sử dụng đất chung.
• Nhận hỗ trợ hoặc hoàn tiền tương ứng với giá trị tài sản còn lại.
• Xác định quyền lợi sau khi thanh lý hoặc đấu giá đất.
• Tham gia góp vốn xây dựng lại công trình.

Đây là phần có ý nghĩa quyết định đối với niềm tin của người mua. Việc quy định chung cư có thời hạn sử dụng chỉ có thể được thị trường đón nhận khi quyền lợi sau khi công trình hết khả năng sử dụng được trình bày minh bạch, dễ hiểu và có khả năng thực hiện.

Nếu cơ chế này còn mơ hồ, người mua có thể định giá rủi ro cao hơn và tạo khoảng cách lớn giữa căn hộ mới với căn hộ đã sử dụng lâu năm.

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Điểm đáng chú ý của Nghị quyết 21 không phải là biến căn hộ thành một tài sản “hết hạn” sau một số năm cố định. Ý nghĩa sâu hơn nằm ở việc đặt nhà chung cư trở về đúng bản chất của một công trình vật chất có tuổi thọ, cần bảo trì, kiểm định và tái thiết khi không còn an toàn.

Sự thay đổi này có thể khiến người mua thực tế hơn khi đánh giá căn hộ. Giá trị không còn chỉ được quyết định bởi cụm từ “sở hữu lâu dài”, mà phải được nhìn qua chất lượng xây dựng, năng lực vận hành, thời gian sử dụng còn lại và phương án bảo vệ quyền tài sản trong tương lai.

Với chủ đầu tư, đây cũng là một phép thử về trách nhiệm dài hạn. Một dự án không nên chỉ được đánh giá tại thời điểm mở bán hay bàn giao, mà còn ở khả năng duy trì chất lượng sau 10, 20 hoặc 30 năm vận hành.

Tuy nhiên, để định hướng này tạo tác động tích cực, các quy định sau đó phải làm rõ ít nhất ba vấn đề: cách xác định niên hạn, quy trình kiểm định và cơ chế phân chia quyền lợi – nghĩa vụ khi xây dựng lại.

Kết luận

Quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình có thể tạo ra một bước chuyển đáng kể đối với thị trường căn hộ. Người mua sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng và chất lượng dài hạn, trong khi chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng tiêu chuẩn xây dựng và năng lực vận hành thực tế.

Đây không phải câu chuyện quyền sở hữu căn hộ đột ngột bị giới hạn, mà là cách chuẩn hóa trách nhiệm đối với một công trình có vòng đời hữu hạn. Giá trị tích cực của chính sách chỉ được phát huy khi quyền tài sản của cư dân, nghĩa vụ tài chính và phương án tái thiết được cụ thể hóa rõ ràng, minh bạch và khả thi.