Mặt bằng không chỉ cho biết “nhà nằm ở đâu”

Khi nhìn một bản mặt bằng bất động sản, phần lớn người mua thường tìm ngay vị trí căn nhà mình quan tâm. Đường nào lớn, căn nào góc, khu biệt thự ở đâu, chung cư nằm chỗ nào và sản phẩm nào gần công viên.

Nhưng với một dự án có quy mô gần 269 ha như Vinhomes King Park, nếu chỉ nhìn từng căn sẽ bỏ qua phần quan trọng nhất của bản quy hoạch: cấu trúc của cả đô thị.

Bởi giá trị của một căn nhà không tồn tại độc lập. Nó chịu ảnh hưởng bởi tuyến đường phía trước, mật độ phía sau, tiện ích trong khoảng đi bộ, khoảng xanh bên cạnh và cả những gì sẽ được xây dựng ở khu đất đối diện.

Đọc mặt bằng King Park vì thế không nên bắt đầu từ câu hỏi “căn nào đẹp nhất?”, mà nên bắt đầu từ câu hỏi lớn hơn:

Đại đô thị này đang được tổ chức như thế nào?

Một đại đô thị được tạo nên từ nhiều lớp không gian

Nhìn tổng thể bản quy hoạch 1/500, King Park không được tổ chức theo một cấu trúc đơn điệu với những dãy nhà thấp tầng trải đều trên toàn khu đất.

Thay vào đó là sự đan xen giữa nhà ở thấp tầng, các ô chung cư hỗn hợp, công trình dịch vụ – công cộng, giáo dục, cây xanh, mặt nước và mạng lưới giao thông. Các nhóm chức năng được tổ chức thành từng cụm nhưng vẫn liên kết với nhau bằng những trục đường và hệ cảnh quan.

Điều này tạo nên nhiều lớp sống khác nhau trong cùng một dự án.

Có những khu vực hướng tới nhịp sống đô thị và khả năng tiếp cận thương mại. Có những khu thấp tầng thiên về ở thực. Có những vị trí gần cây xanh và mặt nước hướng nhiều hơn đến trải nghiệm cảnh quan.

Nếu được triển khai đúng tinh thần quy hoạch, King Park sẽ không phải một “khu nhà ở khổng lồ”, mà có khả năng hình thành nhiều khu phố với những tính chất sống khác nhau.

Vòng cung ven sông tạo nên một cấu trúc rất riêng

Một trong những đặc điểm dễ nhận thấy nhất trên mặt bằng là hình dáng khu đất gắn với sông Cầu.

Ở phía Bắc và phía Tây, ranh giới dự án chạy theo không gian ven sông, tạo nên một vòng cung tự nhiên khá đặc biệt. Đây cũng là lý do khi nhìn từ trên cao, King Park không có hình dáng vuông vức như nhiều khu đô thị phát triển trên đất bằng thông thường.

Đáng chú ý hơn là khoảng không gian xanh – mặt nước quy mô lớn ở phía Bắc. Nó tạo ra một vùng đệm rất rộng trước khi cấu trúc đô thị chuyển dần vào các khu nhà ở phía trong.

Về mặt trải nghiệm, đây có thể trở thành một trong những yếu tố tạo bản sắc cho toàn dự án. Tuy nhiên, người mua cũng cần phân biệt rõ: dự án nằm trong không gian ven sông không đồng nghĩa mọi căn nhà đều có view sông.

Giá trị cảnh quan phải được đọc ở từng vị trí cụ thể.

Lõi xanh không chỉ để “làm đẹp” mặt bằng

Trên bản quy hoạch, màu xanh chiếm một phần đáng kể và xuất hiện dưới nhiều hình thức khác nhau: khoảng xanh lớn, cây xanh công cộng, hành lang cảnh quan và những dải xanh đan xen giữa các khu nhà ở.

Điều đáng quan tâm không phải chỉ là diện tích xanh bao nhiêu.

Quan trọng hơn là cư dân có tiếp cận được những khoảng xanh ấy trong đời sống hàng ngày hay không.

Một công viên rất lớn nhưng nằm xa khu ở tạo ra giá trị khác một chuỗi công viên nhỏ nằm trong khoảng đi bộ. Một căn nhà nhìn ra hành lang xanh cũng mang trải nghiệm khác căn nằm trên tuyến giao thông có mật độ hoạt động cao.

Đó là lý do khi bảng hàng xuất hiện, người mua không nên chỉ nhìn hướng căn. Hãy nhìn thêm khoảng trống xung quanh căn đó trên bản quy hoạch.

Đôi khi, phần không xây dựng mới là thứ tạo ra giá trị lớn nhất.

Liền kề tạo nên phần lớn cấu trúc thấp tầng

Theo cơ cấu quy hoạch hiện được công bố, King Park dự kiến có khoảng 3.870 căn liền kề, trở thành nhóm sản phẩm chiếm phần lớn trong tổng số nhà ở thấp tầng.

Nhìn trên mặt bằng, các dãy nhà được tổ chức thành nhiều cụm, bám theo hệ thống đường nội khu và xen giữa những không gian công cộng, cây xanh cùng các công trình dịch vụ.

Điều đáng chú ý là 3.870 căn không có nghĩa 3.870 sản phẩm có giá trị giống nhau.

Trong cùng một khu liền kề, căn gần công viên, căn nằm trên trục chính, căn góc, căn gần trường học hay căn nằm sâu trong khu ở có thể phục vụ những mục đích hoàn toàn khác nhau.

Với người mua để ở, sự yên tĩnh và khoảng cách tới tiện ích có thể quan trọng hơn mặt đường lớn. Với người mua có ý định khai thác, khả năng tiếp cận và dòng người lại trở thành yếu tố đáng quan tâm hơn.

Mặt bằng chính là nơi những khác biệt ấy bắt đầu xuất hiện.

352 căn biệt thự – ít hơn, nhưng vị trí mới là điều cần đọc

Bên cạnh liền kề, quy hoạch hiện tại dự kiến khoảng 352 căn biệt thự, tập trung tại khu vực ký hiệu A2 trong hồ sơ quy hoạch.

Nếu xét trên tổng số 4.222 sản phẩm thấp tầng dự kiến, biệt thự chỉ chiếm một tỷ lệ tương đối nhỏ. Điều này tạo ra yếu tố giới hạn về nguồn cung, nhưng khan hiếm không tự động đồng nghĩa với giá trị cao.

Với biệt thự, chất lượng vị trí thường quan trọng hơn rất nhiều.

Khoảng lùi, mặt thoáng, mật độ xung quanh, hướng cảnh quan, khoảng cách tới đường lớn và mức độ riêng tư sẽ quyết định trải nghiệm sống thực tế. Hai căn cùng diện tích nhưng nằm ở hai vị trí khác nhau trên mặt bằng hoàn toàn có thể thuộc hai “đẳng cấp vị trí” khác nhau.

Đặc biệt, không nên mặc định biệt thự tại King Park đều là biệt thự ven sông hoặc có tầm nhìn trực tiếp ra sông Cầu.

Phải nhìn từng căn trên mặt bằng trước khi nói đến giá trị cảnh quan.

Cao tầng được đặt vào bức tranh thay vì đứng riêng một thế giới

Một chi tiết khác khá quan trọng trên mặt bằng King Park là sự xuất hiện của các ô đất chung cư hỗn hợp trong cấu trúc tổng thể.

Đây không chỉ là câu chuyện bổ sung thêm căn hộ.

Cao tầng mang đến mật độ cư dân lớn hơn trên một diện tích đất nhỏ hơn. Khi cư dân thực sự về ở, nhóm sản phẩm này có thể góp phần tạo nhu cầu cho cửa hàng, nhà hàng, dịch vụ, trường học và các hoạt động thương mại xung quanh.

Vì vậy, khi phân tích một căn thấp tầng, khoảng cách tới khu cao tầng cũng cần được nhìn theo hai chiều.

Quá gần có thể ảnh hưởng đến sự riêng tư và mật độ. Nhưng đủ gần lại có thể mang đến dòng người và khả năng tiếp cận dịch vụ tốt hơn.

Đặc biệt với bất động sản thương mại, đây có thể là một chi tiết rất đáng quan sát.

Shophouse: phải tìm “dòng người” trên mặt bằng

Ở một đại đô thị, shophouse thường được xem là sản phẩm nằm trên đường lớn. Nhưng cách đọc đó chưa đủ.

Một tuyến đường rộng không đảm bảo hoạt động thương mại nếu cư dân không có lý do đi qua đó.

Khi đọc mặt bằng King Park để tìm một vị trí có tiềm năng kinh doanh, cần nhìn đồng thời nhiều yếu tố: cụm cư dân phía sau, hướng di chuyển tới trường học và tiện ích, kết nối với cao tầng, các nút giao, quảng trường hoặc điểm đến có khả năng tạo dòng người.

Nói cách khác, đừng chỉ tìm mặt tiền.

Hãy tìm hành trình của cư dân trên bản đồ.

Một căn nằm đúng nơi hàng nghìn người có nhu cầu đi qua hàng ngày thường có câu chuyện thương mại khác một căn sở hữu con đường rất đẹp nhưng đứng ngoài dòng di chuyển chính.

Ở thời điểm hiện tại, khi cơ cấu shophouse thương mại chi tiết của King Park chưa được công bố đầy đủ, đây cũng là lý do không nên vội gắn nhãn “shophouse” cho tất cả những căn liền kề nằm trên các trục đường lớn.

Những trục đường lớn sẽ chia King Park thành nhiều nhịp sống

Một đại đô thị gần 269 ha không thể vận hành bằng những tuyến đường nội bộ nhỏ.

Trên mặt bằng có thể thấy hệ thống giao thông được tổ chức theo nhiều cấp độ, từ những trục kết nối chính tới đường phân khu và đường tiếp cận từng nhóm nhà ở.

Những trục này không đơn giản chỉ phục vụ giao thông. Chúng có thể trở thành ranh giới vô hình giữa các kiểu không gian sống.

Gần trục lớn thường thuận tiện di chuyển và có khả năng hình thành hoạt động thương mại tốt hơn, nhưng mật độ phương tiện và tiếng ồn cũng có thể cao hơn. Đi sâu vào khu ở, khả năng kinh doanh giảm xuống nhưng sự riêng tư lại tăng lên.

Vì thế không tồn tại một vị trí “tốt nhất” cho tất cả người mua.

Có vị trí tốt để kinh doanh.

Có vị trí tốt để ở.

Và có vị trí tốt để giữ tài sản dài hạn.

Mặt bằng đẹp nhất là mặt bằng phù hợp với mục đích của mình

Khi bảng hàng chính thức xuất hiện, người mua rất dễ bị cuốn vào những cụm từ như “căn đẹp”, “hàng hiếm”, “view VIP” hay “trục kinh doanh”.

Nhưng một căn đẹp với người này chưa chắc đẹp với người khác.

Gia đình có trẻ nhỏ có thể ưu tiên gần trường học và công viên. Người lớn tuổi có thể thích khu yên tĩnh, ít giao thông. Người kinh doanh lại cần dòng người. Còn người mua biệt thự có thể sẵn sàng đi xa hơn một chút để đổi lấy khoảng mở và sự riêng tư.

Bởi vậy, trước khi chọn căn tại King Park, có thể bắt đầu bằng 5 lớp:

Loại sản phẩm → khu vực → tiện ích xung quanh → tuyến đường → vị trí chính xác của căn.

Sau đó mới đến giá bán và phương án tài chính.

Làm theo thứ tự này sẽ giúp người mua chọn bất động sản vì giá trị của nó, thay vì tìm lý do để hợp thức hóa một căn đã được người khác giới thiệu là “đẹp”.

Một bản mặt bằng, nhiều câu chuyện giá trị

Điểm thú vị nhất khi nhìn mặt bằng Vinhomes King Park không nằm ở việc dự án có bao nhiêu dãy liền kề hay bao nhiêu căn biệt thự.

Điều đáng chú ý hơn là cách các lớp không gian được đặt cạnh nhau: vùng cảnh quan ven sông, những khoảng xanh lớn, khu thấp tầng, cao tầng, công trình công cộng và mạng lưới giao thông cùng tạo nên một cấu trúc đô thị có nhiều sắc thái.

Nếu cấu trúc ấy được triển khai đồng bộ, sau này King Park có thể hình thành những khu vực rất khác nhau về nhịp sống và giá trị.

Và cũng vì vậy, khi dự án bước vào giai đoạn thương mại, câu hỏi không nên chỉ là:

“Mặt bằng Vinhomes King Park có đẹp không?”

Mà nên là:

“Trong gần 269 ha ấy, vị trí nào phù hợp nhất với cách mình muốn sống và mục tiêu mình muốn sở hữu?”

Bởi trong một đại đô thị, giá trị không nằm ở việc sở hữu một chỗ trên bản đồ. Nó nằm ở việc chỗ đó đứng ở đâu trong toàn bộ cấu trúc của đô thị.