Nhà vừa túi tiền trở lại: Vì sao cầu lớn nhưng doanh nghiệp vẫn khó làm?

Sau nhiều năm thị trường nghiêng mạnh về căn hộ cao cấp, sản phẩm đầu tư và những kỳ vọng tăng giá, một sự dịch chuyển đáng chú ý đang xuất hiện: nhiều doanh nghiệp bắt đầu quay lại với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Nhà ở vừa túi tiền vì thế trở thành một phân khúc được nhắc đến nhiều hơn. Nhưng phía sau sự trở lại này là một nghịch lý không mới: những sản phẩm có lượng người muốn mua lớn nhất lại chưa chắc là những sản phẩm dễ phát triển nhất đối với doanh nghiệp.

Những kế hoạch mới của Nam Long ADC, Kim Oanh Land, Bcons Group hay Thắng Lợi Group cho thấy doanh nghiệp đã nhìn thấy quy mô của nhu cầu. Câu hỏi quan trọng hơn là liệu nguồn cung thực tế có thể tăng đủ nhanh để thu hẹp khoảng cách với khả năng chi trả của người dân hay không.

Doanh nghiệp bắt đầu quay lại thị trường của người mua ở thực

Một trong những động thái đáng chú ý là việc Nam Long ADC, đơn vị phát triển các dòng EHome và EHomeS, nâng quan hệ hợp tác với Nishi-Nippon Railroad của Nhật Bản lên cấp độ chiến lược.

Theo công bố của Nam Long, sau hợp tác, Nam Long ADC hướng tới mức tăng trưởng khoảng 80% vào năm 2030 và mục tiêu bàn giao hơn 22.000 căn hộ vào năm 2035.

Nishi-Nippon Railroad tham gia với vai trò cổ đông chiến lược, đồng thời đóng góp kinh nghiệm về thiết kế, kỹ thuật, vận hành và quản trị. Đây là một bước đi cho thấy nhà ở vừa túi tiền đang được nhìn nhận như một thị trường dài hạn chứ không chỉ là một dòng sản phẩm bổ sung.

Tại Đồng Nai, bài nguồn cho biết Kim Oanh Land dự kiến đưa ra hơn 4.000 căn hộ thuộc chuỗi K Home tại Hố Nai, Nhơn Trạch và Trảng Bom.

Ở Dĩ An, khu vực Bình Dương cũ nay thuộc TP.HCM, Bcons Group tiếp tục hướng đến các gia đình trẻ và người mua căn nhà đầu tiên thông qua Bcons Center City, dự án có quy mô khoảng 3 ha.

Những động thái này khác nhau về quy mô và mô hình sản phẩm, nhưng cùng cho thấy một điểm: người mua ở thực đang được đặt trở lại vào trung tâm của chiến lược phát triển sản phẩm.

Khi người mua không còn dễ bị thuyết phục chỉ bằng kỳ vọng tăng giá

Ở những giai đoạn thị trường sôi động, khả năng tăng giá có thể trở thành một lý do đủ lớn để nhà đầu tư xuống tiền. Khi thanh khoản đầu cơ suy giảm, cách thị trường định giá một sản phẩm cũng thay đổi.

Với người mua để ở, câu hỏi không còn chỉ là “ba năm nữa căn hộ tăng bao nhiêu phần trăm”, mà thực tế hơn nhiều: cần chuẩn bị bao nhiêu tiền ban đầu, vay bao nhiêu, mỗi tháng phải trả bao nhiêu và khoản vay đó có phù hợp với thu nhập hay không.

Đây là khác biệt cơ bản giữa cầu đầu tư và cầu ở thực.

Người mua ở thực có nhu cầu bền vững hơn nhưng sức mua lại bị giới hạn bởi thu nhập. Khi tổng giá căn hộ vượt khỏi khả năng tích lũy và vay nợ của nhóm khách hàng này, nhu cầu dù lớn vẫn không thể chuyển hóa thành giao dịch.

Đó là một trong những nguyên nhân khiến nhà ở vừa túi tiền trở thành phân khúc doanh nghiệp phải quan tâm trở lại.

Bài toán mới không chỉ là lợi nhuận trên từng căn hộ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng với doanh nghiệp, nhà ở vừa túi tiền trước hết còn là một lựa chọn thích nghi trong chu kỳ thị trường mới.

Bất động sản cần lượng vốn rất lớn và thời gian đầu tư dài. Doanh nghiệp phụ thuộc vào nhiều kênh tài chính, từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu đến vốn của khách hàng.

Trong bối cảnh dòng tiền được lựa chọn thận trọng hơn, một dự án có pháp lý rõ ràng, tổng giá phù hợp và khả năng tiêu thụ nhanh có thể tạo ra lợi thế đáng kể.

Điều đó khiến hiệu quả kinh doanh không chỉ được nhìn qua câu hỏi “mỗi căn lãi bao nhiêu?”, mà còn ở khả năng quay vòng vốn, tốc độ bán hàng và lượng sản phẩm tồn lại trên bảng cân đối.

Nhà thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội cùng được quan tâm

Theo ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi, thị trường nhà ở vừa túi tiền hiện có thể nhìn qua hai nhóm lớn gồm nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Riêng Thắng Lợi Group, bài nguồn cho biết doanh nghiệp đã đăng ký hai dự án nhà ở xã hội và đang chờ thêm ba dự án khác.

Ông Quyền đánh giá một số vướng mắc của nhà ở xã hội trước đây đã có sự thay đổi, trong đó có cách xác định một số chi phí đầu vào và việc mở rộng nhóm đối tượng tiếp cận thông qua điều kiện thu nhập.

Theo góc nhìn này, những thay đổi về cơ chế có thể khiến thêm nhiều doanh nghiệp cân nhắc tham gia vào phân khúc.

Tuy nhiên, việc doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn chưa đồng nghĩa nguồn cung có thể tăng nhanh ngay lập tức.

Nghịch lý: Cầu càng lớn, bài toán kinh doanh càng khó

Đây chính là điểm đáng chú ý nhất của phân khúc nhà vừa túi tiền.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng doanh nghiệp nhìn thấy rất rõ tiềm năng thị trường, nhưng nhà ở thương mại có giá phù hợp đang chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào.

Giá đất, tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công và vốn đều tăng. Trong khi đó, đặc tính của phân khúc lại buộc doanh nghiệp phải kiểm soát tổng giá ở mức khách hàng mục tiêu có thể tiếp cận.

Nếu tăng giá quá mạnh, sản phẩm không còn “vừa túi tiền”. Nếu giữ giá thấp trong khi chi phí đầu vào tăng, biên lợi nhuận bị thu hẹp.

Đây là lý do nhu cầu cao không tự động tạo ra nguồn cung cao.

Thủ tục kéo dài cũng được cộng vào giá căn hộ

Chi phí xây dựng không phải yếu tố duy nhất.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng quỹ đất và giá đất là những trở ngại lớn, nhưng thời gian thực hiện thủ tục đầu tư kéo dài cũng làm tăng đáng kể chi phí vốn.

Một dự án càng mất nhiều thời gian để hoàn tất pháp lý, doanh nghiệp càng phải duy trì lượng vốn nằm lại trong dự án lâu hơn.

Trong thời gian đó vẫn phát sinh lãi vay, chi phí quản lý và chi phí cơ hội. Cuối cùng, những khoản này trở thành một phần cấu thành giá thành sản phẩm.

Vì vậy, bài toán giảm giá nhà không thể chỉ được giải quyết bằng việc yêu cầu doanh nghiệp giảm lợi nhuận. Nếu các thành phần đầu vào không thay đổi, dư địa giảm giá bán cũng có giới hạn.

Nguồn vốn dài hạn là mắt xích quan trọng

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV và thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho rằng phát triển nhà ở vừa túi tiền cần giải quyết đồng thời cả phía cung lẫn phía cầu.

Về phía cung, thị trường cần quỹ đất phù hợp và thủ tục đầu tư nhanh hơn.

Về tài chính, bất động sản cần những nguồn vốn trung và dài hạn tương thích với đặc điểm của một ngành có chu kỳ đầu tư kéo dài, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngắn hạn.

Các kênh được đề cập gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản.

Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng với nhà giá phù hợp, bởi biên lợi nhuận thấp khiến phân khúc nhạy cảm hơn với chi phí vốn.

“Vừa túi tiền” phải được đo bằng khả năng trả tiền của người mua

Một vấn đề khác cần được làm rõ là khái niệm “vừa túi tiền”.

Một căn hộ rẻ hơn các dự án cao cấp trong cùng khu vực chưa chắc đã thực sự vừa sức với phần đông người mua.

Khả năng chi trả phải được nhìn trên nhiều lớp: tổng giá căn hộ, số tiền thanh toán ban đầu, tỷ lệ vay, lãi suất sau ưu đãi và nghĩa vụ trả nợ hằng tháng.

Đối với một gia đình mua căn nhà đầu tiên, chênh lệch vài trăm triệu đồng trong tổng giá có thể tạo ra khác biệt rất lớn về số tiền phải vay và áp lực dòng tiền trong nhiều năm.

Do đó, khi thị trường quay lại với người mua ở thực, cạnh tranh giữa các dự án cũng sẽ ngày càng gắn với tổng chi phí sở hữu, chứ không đơn thuần là giá niêm yết trên mỗi mét vuông.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Thị trường đang quay lại bài toán cơ bản nhất

Có thể nhìn sự trở lại của nhà vừa túi tiền như một tín hiệu cho thấy thị trường đang quay về với câu hỏi cơ bản nhất của bất động sản nhà ở: ai sẽ thực sự mua và họ có khả năng trả bao nhiêu?

Trong giai đoạn đầu tư ngắn hạn chiếm ưu thế, kỳ vọng tăng giá đôi khi có thể che lấp câu hỏi này. Nhưng khi người mua ở thực trở thành lực cầu quan trọng hơn, khoảng cách giữa giá bán và thu nhập sẽ ngày càng khó bỏ qua.

Điểm đáng chú ý là doanh nghiệp cũng có lý do kinh tế để quay lại phân khúc này. Biên lợi nhuận trên từng sản phẩm có thể thấp hơn, nhưng một dự án có khả năng bán đều, thu tiền nhanh và giảm tồn kho có thể tạo ra hiệu quả vốn tốt hơn một dự án giá cao nhưng thanh khoản yếu.

Tuy nhiên, sẽ khó hình thành một nguồn cung nhà giá hợp lý đủ lớn nếu phần lớn áp lực vẫn được dồn lên phía doanh nghiệp. Đất đai, thời gian pháp lý, chi phí vốn và chi phí xây dựng đều đi vào giá thành cuối cùng.

Nghịch lý của thị trường vì vậy không nằm ở chỗ thiếu người muốn mua. Thách thức nằm ở việc tạo ra một căn nhà mà cả người mua có thể trả được và doanh nghiệp vẫn có thể làm được.

Đó mới là điều quyết định liệu cuộc trở lại của phân khúc vừa túi tiền có trở thành một xu hướng dài hạn hay chỉ dừng ở những kế hoạch riêng lẻ.