Căn hộ Hà Nội xuất hiện hai mặt bằng giá: Vì sao sơ cấp tăng, thứ cấp lại giảm? | vinhomes-bacninh.vn

Một thị trường căn hộ, hai hướng giá

Thị trường căn hộ Hà Nội đang cho thấy một nghịch lý khá rõ. Trong khi giá bán tại các dự án mới tiếp tục ở vùng cao, thị trường chuyển nhượng đã bắt đầu xuất hiện sự điều chỉnh. CBRE ghi nhận giá căn hộ sơ cấp bình quân trong quý II/2026 khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm trước.

Các đơn vị nghiên cứu sử dụng rổ dự án và phương pháp thống kê khác nhau nên con số tuyệt đối cũng khác nhau. Bài phỏng vấn dẫn Savills với mức khoảng 116 triệu đồng/m² và Cushman & Wakefield khoảng 4.659 USD/m², tương đương gần 123 triệu đồng/m². Vì vậy, không nên đặt 95, 116 và 123 triệu đồng/m² cạnh nhau như những số liệu mâu thuẫn; điểm chung quan trọng hơn là các báo cáo đều phản ánh mặt bằng sơ cấp đang ở vùng rất cao.

Ở chiều ngược lại, CBRE ghi nhận giá căn hộ thứ cấp trung bình tại Hà Nội khoảng 60 triệu đồng/m² trong quý II, giảm gần 3% so với quý trước. Theo nguồn bài viết, đây là lần đầu thị trường thứ cấp điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022.

Vì sao chủ đầu tư chưa muốn giảm giá?

Theo ông Nguyễn Anh Quê, cần nhìn vào thời điểm hình thành giá vốn của từng dự án. Với những dự án đã mở bán trước quý II/2026, chủ đầu tư đã đầu tư vốn, xác lập mặt bằng giá, bán một phần sản phẩm và trong nhiều trường hợp có các nghĩa vụ tài chính liên quan. Việc giảm trực tiếp giá bán vì vậy phức tạp hơn nhiều so với việc một chủ sở hữu cá nhân giảm giá căn hộ của mình.

Một đợt giảm giá trực tiếp còn có thể ảnh hưởng tới nhóm khách hàng đã mua trước đó và cách thị trường nhìn nhận toàn bộ dự án. Vì thế, thay vì hạ bảng giá, doanh nghiệp có xu hướng sử dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc các chính sách bán hàng khác để giảm “giá thực trả” mà không phá mặt bằng giá công bố.

Tuy nhiên, khả năng giữ giá không phải vô hạn. Theo quan điểm của ông Quê, nếu thanh khoản thấp chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, chiến lược này có thể tiếp tục. Nhưng nếu kéo dài 6–12 tháng, một số dự án có thể phải ưu tiên thanh khoản nhiều hơn việc bảo vệ mặt bằng giá cũ. Đây là nhận định của chuyên gia trong bài phỏng vấn, chưa phải dự báo chắc chắn rằng giá sơ cấp sẽ giảm.

Vì sao người mua ở vùng giá cao chịu áp lực trước?

Thị trường thứ cấp vận hành khác. Một chủ sở hữu cá nhân cần bán căn hộ không thể kéo dài chính sách thanh toán, hỗ trợ lãi suất hay đưa ra hàng loạt ưu đãi như chủ đầu tư. Nếu người bán cần thu hồi vốn, đặc biệt trong trường hợp sử dụng khoản vay lớn, họ phải tìm mức giá đủ hấp dẫn để xuất hiện người mua thực.

Đây là cơ sở cho nhận định của ông Nguyễn Anh Quê rằng nhóm nhà đầu tư mua căn hộ Hà Nội từ quý II/2025 trở lại đây đang chịu áp lực lớn nếu muốn bán vào thời điểm hiện tại. Theo ông, đây là giai đoạn nhiều người mua vào khi giá đã tăng mạnh; nếu kỳ vọng tiếp tục tăng không xảy ra trong khi thanh khoản suy yếu, việc bán theo giá hợp đồng hoặc mức lợi nhuận kỳ vọng trở nên khó khăn.

Cần nhấn mạnh rằng đây là nhận định của một chuyên gia, không đồng nghĩa mọi căn hộ mua từ quý II/2025 đều đang lỗ. Mức lời – lỗ thực tế còn phụ thuộc dự án, giá mua, chiết khấu, tiến độ thanh toán, khoản vay, thời điểm nhận nhà và giá có thể giao dịch hiện tại. Đây là điểm rất quan trọng nếu sử dụng cụm từ “cắt lỗ”.

Giảm từ đỉnh chưa chắc đã là cắt lỗ

Bài phỏng vấn cũng đưa ra một phân biệt đáng chú ý giữa giảm giá và cắt lỗ. Một tài sản được bán thấp hơn mức đỉnh của thị trường chưa chắc khiến chủ sở hữu thua lỗ nếu họ đã mua từ nhiều năm trước với giá vốn thấp hơn đáng kể.

Ví dụ được ông Quê đưa ra là Him Lam Vạn Phúc. Theo số liệu ông cung cấp, năm 2021 một số căn liền kề phía trong có giá khoảng 130–150 triệu đồng/m², trong khi căn mặt ngoài khoảng 250 triệu đồng/m². Đến cuối năm 2025, một số vị trí mặt ngoài có thời điểm đạt khoảng 500–700 triệu đồng/m² và phía trong quanh 300 triệu đồng/m². Nếu chủ sở hữu mua từ giai đoạn đầu bán thấp hơn mức đỉnh, họ vẫn có thể đang chốt lời chứ không phải cắt lỗ.

Cách phân biệt này đặc biệt quan trọng trong giai đoạn thị trường điều chỉnh. “Giảm 10% từ đỉnh” mô tả biến động giá tài sản, còn “lỗ 10%” mô tả kết quả đầu tư của một người cụ thể. Hai khái niệm không thể sử dụng thay thế cho nhau.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Giá niêm yết và giá có thanh khoản đang bắt đầu tách nhau

Điểm đáng quan tâm nhất của thị trường hiện tại không phải là tranh luận “giá chung cư Hà Nội tăng hay giảm”. Câu hỏi chính xác hơn phải là: giá ở thị trường nào? Giá sơ cấp của chủ đầu tư và giá chuyển nhượng giữa người mua – người bán đang chịu những cơ chế hoàn toàn khác nhau. Một bên có khả năng bảo vệ bảng giá bằng chính sách tài chính; bên còn lại chịu sức ép trực tiếp của nhu cầu bán và khả năng chi trả của người mua tiếp theo.

Chính vì vậy, thị trường thứ cấp có thể trở thành nơi kiểm chứng mặt bằng giá sớm hơn. Khi người mua mới không còn sẵn sàng trả mức giá mà nhà đầu tư trước kỳ vọng, giao dịch sẽ chậm lại. Nếu người bán không chịu áp lực tài chính, họ có thể tiếp tục chờ. Nhưng nếu sử dụng đòn bẩy và phải trả lãi hàng tháng, thời gian tự nó trở thành một khoản chi phí. Khi đó, quyết định giảm giá không nhất thiết phản ánh người bán bi quan về tài sản; đôi khi chỉ đơn giản là chi phí chờ đợi đã lớn hơn phần lợi nhuận kỳ vọng.

Đây cũng là lý do mức giảm gần 3% của giá thứ cấp đáng quan sát nhưng chưa đủ để kết luận thị trường căn hộ Hà Nội bước vào một chu kỳ giảm sâu. Quan trọng hơn con số 3% là diễn biến tiếp theo của thanh khoản, thời gian bán hàng, mức chiết khấu thực tế và chi phí vốn. Nếu thanh khoản phục hồi, khoảng cách này có thể thu hẹp. Nếu giao dịch tiếp tục yếu trong nhiều quý, sức ép điều chỉnh có khả năng lan rộng hơn.

Với nhà đầu tư, bài học của giai đoạn này cũng khá rõ: lợi nhuận trên giấy không phải lợi nhuận thực nếu không có thanh khoản để hiện thực hóa nó. Một căn hộ được thị trường chào ở mức 8 tỷ đồng nhưng chỉ có người mua ở 7,2 tỷ đồng thì khi cần bán, con số 8 tỷ không còn nhiều ý nghĩa. Giá trị của tài sản đầu tư cuối cùng phải được kiểm chứng tại điểm mà người bán thực sự có thể gặp được người mua.

Vì vậy, sự phân kỳ giữa sơ cấp và thứ cấp hiện nay có thể là một tín hiệu quan trọng hơn bản thân việc giá tăng hay giảm:

Khi thị trường thuận lợi, người bán thường quyết định giá kỳ vọng. Khi thanh khoản suy yếu, người mua bắt đầu quyết định mức giá nào có thể giao dịch.

Đó mới là thay đổi đáng theo dõi của thị trường căn hộ Hà Nội trong những tháng tới.